Cash-flow locatif : simuler le flux annuel avant impôt.

Un rendement brut ne permet pas d’apprécier la liquidité d’un projet financé. Cet outil rapproche les loyers effectivement encaissés, les charges supportées par le bailleur et le service de la dette dans une lecture annuelle, avant impôt.

RÉSULTAT AVANT IMPÔT

Le flux dégagé par le scénario.

CASH-FLOW ANNUEL

—

Loyers après vacance—

Charges d’exploitation—

Revenu net d’exploitation—

Couverture de dette—

Calcul : loyers × (1 − vacance) − charges supportées − service annuel de la dette. Exclut prix d’achat, frais d’acquisition, travaux, ameublement, apport, fiscalité sur les revenus et plus-value, indexation, revente, vacance réelle, sinistres et frais exceptionnels. Les charges récupérables ne doivent pas être comptées si elles sont remboursées par le locataire.

CAS DE CONTRÔLE REPRODUCTIBLE

Un scénario de rendez-vous à vérifier.

Avec 14 400 € de loyers annuels, 5 % de vacance, 1 200 € de charges non récupérables, 1 100 € de taxe foncière, 180 € d’assurance, 720 € de gestion et 9 000 € de dette annuelle, les loyers après vacance atteignent 13 680 €. Le revenu net d’exploitation ressort à 10 480 €, le cash-flow à +1 480 € par an, soit +123,33 € par mois, et le ratio de couverture de dette à 1,16.

Pour isoler l’échéance de financement hors assurance, utiliser le simulateur de mensualité de crédit. Le cas concret PatrimoLab montre les questions à poser avant de commenter le résultat.

SOURCES, DATE ET LIMITES

Qualifier les flux avant toute conclusion.

Sources consultées le 25 août 2026 : ANIL — simulation investissement immobilier ; ANIL — charges en location vide. L’ANIL rappelle qu’un projet locatif suppose une approche globale, incluant marché, charges et contraintes fiscales.

Information générale, non conseil personnalisé en investissement, financement, fiscalité, droit ou assurance. Vérifier les baux, charges récupérables, appels de fonds, conditions de crédit, garanties, fiscalité applicable et adéquation au dossier à la date de décision.