Comment est calculée la valeur de l’usufruit ?

Pour un usufruit viager, l’article 669 du CGI prévoit une quotité de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation. La nue-propriété est évaluée par différence.

Le simulateur calcule-t-il les droits de donation réels ?

Non. Il présente un écart indicatif dans une hypothèse pédagogique limitée. Les donations antérieures, les actes, les frais, les exonérations et la situation civile doivent être vérifiés dans chaque dossier.

SIMULATEUR · TRANSMISSION

Pour : CGP · banquiers privés · notaires · professionnels de l’assurance

Simulateur de démembrement : usufruit et nue-propriété.

Ce simulateur estime la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété à partir de l’âge de l’usufruitier et de la valeur du bien, selon le barème de l’article 669 du CGI. Il aide à préparer un rendez-vous ; il ne qualifie ni l’acte, ni les droits des parties, ni les droits effectivement dus.

Article 669 du CGISources vérifiées le 9 août 2026

RÉPARTITION DE LA VALEUR

Usufruit et nue-propriété

60 %Nue-propriété

Usufruit —

Nue-propriété —

Écart indicatif de droits dans l’hypothèse retenue—Comparaison mécanique avec une donation en pleine propriété

Hypothèse pédagogique : donation en ligne directe à un enfant, abattement de 100 000 € et barème progressif. Le calcul exclut notamment donations antérieures, pluralité de donataires, frais, exonérations, réserve héréditaire et règles propres aux titres d’entreprise.

MÉTHODE DE LECTURE

Le barème fiscal dépend de l’âge au jour de la mutation.

L’article 669 du CGI fixe des quotités par tranches d’âge pour un usufruit viager : avant 21 ans, l’usufruit vaut 90 % de la pleine propriété ; de 61 à moins de 71 ans, 40 % ; au-delà de 91 ans, 10 %. La nue-propriété est le complément à 100 %. Pour un usufruit temporaire, le texte prévoit une règle distincte, par périodes de dix ans : ce simulateur ne la calcule pas.

Pour cadrer l’opération au-delà du barème, consultez la fiche sur l’usufruit et la nue-propriété, puis vérifiez le régime matrimonial et les actes du dossier.

SOURCES ET LIMITES

Le calcul fiscal ne tranche pas l’opération.

Le barème sert à évaluer des droits pour l’assiette et la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. La valeur du bien, l’origine du démembrement, les clauses de l’acte, les donations antérieures et la situation civile restent à analyser séparément avec les professionnels compétents.

Information générale, à jour de la vérification indiquée. Ce simulateur ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier ou assurantiel, ni un décompte de droits.