Le dossier : un appartement meublé détenu dix années pleines.
Élodie a acquis en 2016 un appartement exploité en location meublée non professionnelle au régime réel. La cession envisagée en 2026 est supposée imposable et intervient après dix années pleines de détention. Le prix de vente retenu est de 350 000 €, le prix d’acquisition de 200 000 €, les frais d’acquisition justifiés de 15 000 € et les travaux éligibles justifiés de 30 000 €. Son expert-comptable confirme 50 000 € d’amortissements admis en déduction à retenir dans l’hypothèse.
Le cas exclut volontairement une exonération, les frais de cession, une indivision, une SCI, une non-résidence, la TVA, les particularités d’un bien situé dans une résidence exclue par la loi et toute question de qualification professionnelle. Ce périmètre est une précaution : un simulateur ne peut pas qualifier à lui seul le statut du loueur ni l’éligibilité des montants.
Étape 1 : reconstituer le prix d’acquisition avant et après amortissements.
Avant la règle issue de la loi de finances pour 2025, les données retenues dans ce cas porteraient le prix d’acquisition majoré à 245 000 € : 200 000 € + 15 000 € + 30 000 €. L’article 150 VB, III du CGI prévoit désormais que ce prix est minoré du montant des amortissements admis en déduction, notamment au titre de l’article 39 C, avec l’exception légale qu’il convient de vérifier lorsqu’un amortissement correspond à des dépenses déjà prises en compte.
Avec 50 000 € d’amortissements retenus, le prix d’acquisition corrigé devient donc 195 000 €. La plus-value brute ressort à 155 000 € (350 000 € − 195 000 €), au lieu de 105 000 € si l’on omettait la minoration. L’enjeu n’est pas de « taxer deux fois » un montant isolé : le mécanisme modifie la base de la plus-value avant son traitement propre. Le simulateur LMNP permet de reproduire le raisonnement et d’en conserver les hypothèses.
Étape 2 : appliquer les deux abattements à la plus-value brute corrigée.
À dix années pleines, le cas applique un abattement de 30 % pour l’impôt sur le revenu (6 % par an de la 6e à la 10e année) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an sur la même période). La base ressort ainsi à 108 500 € pour l’impôt sur le revenu et 142 212,50 € pour les prélèvements sociaux.
Au taux de 19 %, l’impôt estimé est de 20 615 €. Au taux de 17,2 %, les prélèvements sociaux estimés sont de 24 460,55 €. La base IR dépassant 50 000 €, le cas fait également ressortir une surtaxe estimée de 3 105 €, après application du mécanisme légal de lissage dans la tranche concernée. Le total estimé est donc 48 180,55 €, avant frais de cession et hors éléments exclus.
Ce que l’amortissement change dans la décision de conseil.
Les amortissements ont pu réduire le résultat taxable pendant l’exploitation ; la fiscalité de sortie est une autre séquence. La bonne lecture n’oppose pas mécaniquement « régime réel » et « revente » : elle relie l’horizon de détention, le rendement net, le financement, les travaux, le prix de sortie plausible, la liquidité et le projet de réemploi. Pour une cession déjà engagée, le notaire reste au centre du calcul et de la déclaration de plus-value.
Le professionnel doit aussi séparer les sources. Le tableau d’amortissement comptable, les liasses fiscales, les factures de travaux, l’acte d’acquisition et la date exacte de cession ne sont pas interchangeables. Retenir un cumul approximatif ou des dépenses non admises dans la majoration peut biaiser le résultat dans les deux sens.
Application professionnelle : une séquence de contrôle à quatre temps.
- Qualifier le dossier. Vérifier la nature de la location, le régime d’imposition, le statut du loueur, l’absence ou l’existence d’une exonération et les exclusions éventuellement applicables.
- Figer la chronologie. Relever les dates d’acquisition et de cession pour les années pleines ; la réforme s’applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
- Réconcilier les pièces. Rapprocher acte, frais, travaux, liasses BIC et tableau d’amortissements avant de reporter un montant dans une projection.
- Mettre le net en perspective. Ajouter au calcul notarial les frais de vente, le capital restant dû, la trésorerie, les autres revenus et le projet du client avant de commenter un arbitrage.
Cas de test reproductible.
Saisir : prix de cession 350 000 €, acquisition 200 000 €, frais 15 000 €, travaux 30 000 €, amortissements admis 50 000 € et dix années pleines. L’outil doit afficher un prix corrigé de 195 000 €, une plus-value brute de 155 000 € et un total estimé de 48 180,55 €. Ce jeu de données vérifie la mécanique ; il ne valide pas l’éligibilité du dossier réel.
Sources réglementaires et fiscales.
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84, consultée le 17 août 2026 : création du III de l’article 150 VB.
- CGI, article 150 VB, III, version en vigueur depuis le 21 février 2026, consultée le 17 août 2026.
- impots.gouv.fr — Vente d’un bien donné en location meublée : calcul de la plus-value, mise à jour le 10 juillet 2026, consultée le 17 août 2026.
- impots.gouv.fr — Plus-value immobilière lors de la vente d’un bien, mise à jour le 7 juillet 2026, consultée le 17 août 2026.
Information générale, vérifiée le 17 août 2026 ; ce cas concret et son simulateur ne constituent pas un conseil juridique, fiscal, comptable, patrimonial ou financier personnalisé. La qualification LMNP/LMP, les amortissements admis, les exclusions, exonérations, majorations, dates, travaux et frais doivent être vérifiés avec le notaire, l’expert-comptable et les conseils compétents avant toute cession.