SIMULATEUR · LMNP · PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE
Pour : CGP · banquiers privés · experts-comptables · professionnels de l’immobilier
LMNP au réel : estimer l’effet des amortissements sur la plus-value de cession.
Cet outil estime, dans un cas de cession immobilière imposable, l’effet des amortissements admis en déduction sur le prix d’acquisition corrigé, la plus-value et les prélèvements. Calcul local : aucune donnée saisie n’est transmise ou conservée.
ESTIMATION PÉDAGOGIQUE
L’amortissement modifie la base avant les abattements.
Prix avant minoration : — · Minoration retenue : —
PRÉLÈVEMENTS ESTIMÉS
—
Impôt (19 %)—
Prélèvements sociaux (17,2 %)—
Surtaxe éventuelle—
Prix d’acquisition corrigé —
Plus-value brute —
Produit net estimé avant frais de vente —
Formule : (acquisition + frais justifiés + travaux éligibles) − amortissements admis en déduction, puis prix de cession − prix corrigé. L’outil applique les abattements par années pleines, 19 % d’IR, 17,2 % de prélèvements sociaux et la surtaxe avec lissage. Il exclut la qualification LMNP/LMP, les exonérations et exclusions légales, la TVA, la résidence principale, les frais de cession, les forfaits de frais ou travaux, les déficits, les indivisions et SCI, la non-résidence et tout traitement notarial propre au dossier.
CAS DE TEST REPRODUCTIBLE
Un contrôle mécanique avant la réconciliation des pièces.
Avec 350 000 € de cession, 200 000 € d’acquisition, 15 000 € de frais, 30 000 € de travaux, 50 000 € d’amortissements et dix années pleines, le résultat attendu est : prix corrigé 195 000 €, plus-value brute 155 000 € et prélèvements totaux 48 180,55 €. Confronter ensuite ces données à l’acte, aux factures, aux liasses et au décompte notarial.